True Real Estate · Инвестиционный анализ
Сравнение объектов для Андрея
Nexa Royal Oasis Black Edition, Wyndham x TEUS Ramada Nusa Dua и Avalon Buddha Club House · цена при полной оплате · доходность за 5 лет
Все цифры — прогноз застройщиков (финансовые модели проектов), а не консервативная оценка True Real Estate.
Суть сравнения
Три объекта из проверенных застройщиков True Real Estate (whitelist): Nexa, Wyndham x TEUS и Avalon. Цена входа при полной оплате различается заметно: у Nexa Royal Oasis Black Edition она самая высокая среди трёх — $122 000 (у Wyndham $95 000, у Avalon $109 385). Но по показателям доходности Nexa Black Edition лидирует почти по всем метрикам: годовой ROI от аренды 16,6%, средняя доходность за 5 лет 16,86% годовых — лучшая из трёх, самый короткий срок окупаемости с момента инвестирования — 7,9 года, и наибольшая абсолютная прибыль на горизонте 5 лет — $102 829,82. Дополнительно у Nexa самый длинный срок владения — лизхолд 77 лет против 30+30 у Wyndham и 32+30 у Avalon.
Честно: по цене входа Nexa Black Edition — не самый дешёвый вариант из трёх. Превосходство — в доходности, скорости окупаемости и сроке владения, не в размере первоначальных вложений.
Материалы и ссылки
Что предлагается
★ Рекомендуем — лучшая доходность
Nexa Royal Oasis Black Edition
ЛокацияПандава (Букит)
Управляющая компанияAUMANA Management
Срок владенияЛизхолд 77 лет
Сдача в эксплуатацию2 кв. 2028 (23 мес.)
Тип объекта · площадьАпартамент с видом на океан · 37 м²
Цена м²$3 297,30
Стандартная цена юнита$145 000
Первый взнос при рассрочке40% · $58 000
$122 000
Цена при полной оплате
16,6%
Годовой ROI от аренды
Экономия при полной оплате: $23 000 (15,9% от стандартной цены)
7,9 лет
Окупаемость с момента инвестирования
$102 830
Прибыль на выходе через 5 лет
Wyndham x TEUS — Ramada Nusa Dua
ЛокацияНуса Дуа
Управляющая компанияWyndham Hotels & Resorts
Срок владенияЛизхолд 30 лет + 30 лет
Сдача в эксплуатацию2 кв. 2028 (25 мес.)
Тип объекта · площадьАпартамент с видом на сад · 32 м²
Цена м²$2 968,75
Стандартная цена юнита$112 900
Первый взнос при рассрочке30% · $33 870
$95 000
Цена при полной оплате
16,5%
Годовой ROI от аренды
Экономия при полной оплате: $17 900 (15,9% от стандартной цены)
8,2 лет
Окупаемость с момента инвестирования
$76 383
Прибыль на выходе через 5 лет
Avalon Bali Group — Buddha Club House
ЛокацияЧангу
Управляющая компанияRibas Hotels Group
Срок владенияЛизхолд 32 года + 30 лет
Сдача в эксплуатацию4 кв. 2028 (29 мес.)
Тип объекта · площадьАпартамент 47 · 33 м²
Цена м²$3 314,70
Стандартная цена юнита$121 539
Первый взнос при рассрочке30% · $36 462
$109 385
Цена при полной оплате
11,7%
Годовой ROI от аренды
Экономия при полной оплате: $12 154 (10,0% от стандартной цены)
10,9 лет
Окупаемость с момента инвестирования
$30 712
Прибыль на выходе через 5 лет
Что получает инвестор
Цена при полной оплате — акцент сравнения (Nexa — самая высокая цена входа из трёх)
Годовой ROI от аренды, %
Общая прибыль на выходе через 5 лет (аренда + рост стоимости)
Доходность за 5 лет, % от вложенного
Срок окупаемости с момента инвестирования, лет — короче — быстрее
Полное сравнение
| Показатель | Nexa Black Edition | Wyndham x TEUS | Avalon Buddha Club House |
|---|
| Локация | Пандава | Нуса Дуа | Чангу |
| Тип и срок владения | Лизхолд 77 лет | Лизхолд 30+30 лет | Лизхолд 32+30 лет |
| Сдача в эксплуатацию | 2 кв. 2028 | 2 кв. 2028 | 4 кв. 2028 |
| Месяцев до сдачи | 23 | 25 | 29 |
| Тип объекта | Апарт. с видом на океан | Апарт. с видом на сад | Апартамент 47 |
| Площадь, м² | 37,00 | 32,00 | 33,00 |
| Цена при полной оплате | $122 000 | $95 000 | $109 385 |
| Цена, $/м² | $3 297,30 | $2 968,75 | $3 314,70 |
| Стандартная цена юнита | $145 000 | $112 900 | $121 539 |
| Экономия при полной оплате | $23 000 (15,9%) | $17 900 (15,9%) | $12 154 (10,0%) |
| Первый взнос при рассрочке | 40% · $58 000 | 30% · $33 870 | 30% · $36 462 |
| ADR, $/сутки | $130 | $100 | $117 |
| Заполняемость (OCC), % | 78% | 75% | 73% |
| Чистая прибыль от аренды, $/мес | $1 686,92 | $1 304,92 | $1 070,58 |
| Годовой ROI от аренды | 16,6% | 16,5% | 11,7% |
| Окупаемость с ввода в эксплуатацию, лет | 6,0 | 6,1 | 8,5 |
| Окупаемость с момента инвестирования, лет | 7,9 | 8,2 | 10,9 |
| Точка выхода через 5 лет | $202 430 | $156 590 | $128 470 |
| Капитализация к точке выхода | 165,93% | 164,83% | 117,45% |
| Прибыль от аренды за 5 лет | $56 812,92 | $41 413,08 | $33 467,28 |
| Общая прибыль на выходе через 5 лет | $102 829,82 | $76 382,78 | $30 712,38 |
| Доходность за 5 лет | 84,29% | 80,40% | 28,08% |
| Доходность за 5 лет, в среднем % годовых | 16,86% | 16,08% | 5,62% |
| Управляющая компания | AUMANA Management | Wyndham Hotels & Resorts | Ribas Hotels Group |
| Нотариальный сбор | 1,0% | 1,0% | 1,0% |
«Прибыль от аренды за 5 лет» — сумма чистого арендного дохода за период. «Общая прибыль на выходе через 5 лет» — итог с учётом выхода из инвестиции (продажи объекта по прогнозной точке выхода). Это разные величины, не складываются между собой. Все данные — прогноз финансовых моделей застройщиков.
Итог
Итог для инвестора
Nexa Royal Oasis Black Edition — дороже на входе, но лучше по доходности
Цена при полной оплате у Nexa Black Edition самая высокая из трёх объектов — $122 000 против $95 000 у Wyndham и $109 385 у Avalon. При этом по доходности, скорости окупаемости и сроку владения Nexa лидирует.
16,86%
средняя доходность за 5 лет — лучшая из трёх
7,9 лет
самая быстрая окупаемость с момента инвестирования
77 лет
самый длинный лизхолд среди трёх
Wyndham x TEUS почти не уступает Nexa по годовому ROI (16,5% против 16,6%) и стоит дешевле на входе ($95 000) — разумная альтернатива при более коротком лизхолде (30+30 лет). Avalon Buddha Club House заметно слабее по всем метрикам доходности (ROI 11,7%, доходность за 5 лет 28,08% против 84,29% у Nexa) — сопоставимого по цифрам преимущества у этого варианта нет.
Сильные и слабые стороны
Nexa Royal Oasis Black Edition
Сильные стороны
- ROI 16,6%, 5 лет — 16,86% годовых
- Самая быстрая окупаемость — 7,9 года
- Самый длинный лизхолд — 77 лет
На что обратить внимание
- Самая высокая цена входа — $122 000
- Сдача позже других по старту (23 мес. до ввода)
- Район Пандава — развивающийся
Wyndham x TEUS — Ramada Nusa Dua
Сильные стороны
- Самый дешёвый вход — $95 000
- Годовой ROI — 16,5%
- Мировой оператор Wyndham Hotels & Resorts
На что обратить внимание
- Лизхолд короче — 30+30 лет
- Итоговая прибыль за 5 лет — $76 383
- Площадь меньше — 32 м²
Avalon Buddha Club House
Сильные стороны
- Локация Чангу — зрелый, раскрученный район
- Средняя цена входа среди трёх — $109 385
- УК Ribas Hotels Group
На что обратить внимание
- ROI — 11,7%
- Доходность за 5 лет — 28,08%
- Самая долгая окупаемость — 10,9 года
Источники и методология
Источники
Все показатели взяты из сравнительной таблицы и финансовых моделей застройщиков и отражают их прогноз. Это не консервативная оценка True Real Estate (наш реалистичный ориентир по Бали — 10–14% чистыми в год). Страница показывает условия так, как их предлагают застройщики, и не является инвестиционной рекомендацией компании.
Контакты
Персональная консультация